«Московский Императорский почтамт и телеграф» (XVIII в. — начало XX в.) ансамбль зданий - памятник, формировавший облик района на протяжении столетий. Архитектурный вклад знаковых мастеров. - Х. Фихтнер, А. К. Кавос, А. П. Попов, О. Р. Мунц, В. А., А. А. и Л. А. Веснины, Х. Э. Несслер, Л. И. Новиков, В. Г. Шухов.

    Высокая доходность за счёт локации и масштаба. Комплекс расположен на пересечении Мясницкой улицы и Чистопрудного бульвара — в одной из самых ликвидных точек центра Москвы.

    Адрес: Москва, муниципальный округ Басманный: ул. Мясницкая, д. 26А; Чистопрудный бульвар, д. 2.

    Транспортная доступность: рядом станции метро, удобные выезды на Садовое кольцо, высокая пешеходная и транспортная активность.

    Окружение: сложившаяся инфраструктура ЦАО, деловые и культурные объекты, стабильный поток посетителей.

    Масштаб лота (46 нежилых помещений и 19 зданий) позволяет выстроить диверсифицированную модель дохода: часть объектов сдавать под офисы и ритейл, часть — под сервисы или коворкинги, а отдельные здания адаптировать под премиальные форматы (бутик‑отель, гастрокластер, событийная площадка).

Потенциал редевелопмента под высокомаржинальные проекты.

    Большая территория (свыше 21 900 кв. м плюс дополнительный участок 147 кв. м) даёт возможность грамотно зонировать пространство: выделить зоны для ритейла с витринами, офисные блоки с отдельными входами, технические и логистические зоны, а при согласовании — даже предусмотреть общественные пространства или внутренний двор‑галерею.

Исторический статус комплекса — не ограничение, а конкурентное преимущество: фасады можно сохранить как «визитную карточку» проекта, а внутренние пространства модернизировать под современные стандарты. Это повышает привлекательность для арендаторов премиум‑сегмента и увеличивает ставку аренды по сравнению с типовыми БЦ.

    Технические параметры и профиль использования:

- Инженерные сети: рассчитаны на высокую нагрузку (электроснабжение, вентиляция, слаботочные системы) — готово под телеком/IT/медиа.

- Объёмно‑планировочные решения: высокие потолки, крупные залы, функциональная логистика — удобно для open‑space офисов, шоурумов, студий, выставочных пространств.

- Вид разрешённого использования 3.2.3 («оказание услуг связи»): упрощает согласование для профильных операторов и IT‑компаний.

- Логистика: возможность организовать отдельные зоны погрузки/выгрузки, парковки для персонала и доставки.

    Прогноз доходности и сценарии монетизации:

При поэтапном освоении комплекса можно выстроить устойчивую модель cash flow:

- Текущая доходность: сдача части помещений под аренду (офисы, ритейл, сервисы) сразу после сделки — это покрывает операционные расходы и платежи по проектному финансированию.

- Рост стоимости после редевелопмента: модернизация фасадов и внутренних пространств, приведение к современным стандартам (BREEAM/LEED, smart‑building), а также создание единого бренда комплекса могут увеличить ставку аренды на 20–40% по сравнению с текущим уровнем.

- Смешанная модель: часть зданий можно адаптировать под долгосрочную аренду (якорные арендаторы), часть — под гибкие форматы (коворкинги, сервисные офисы), а отдельные объекты — под нишевые проекты (гастрономия, креативные студии), что снижает риски и повышает устойчивость доходов.

    Важные особенности и условия (для оценки бюджета и сроков проекта):

- Земельные участки находятся в федеральной собственности.

- Охранные обязательства по объектам культурного наследия (Приказы № 28 и № 29 от 28.01.2020) требуют согласовывать любые изменения фасадов и несущих конструкций. При этом внутренние пространства можно адаптировать под современные функции — это стандартная практика для ОКН, и она уже учтена в успешных кейсах редевелопмента в ЦАО.

- Судебное решение и исполнительное производство. По делу № А40‑194237/21‑6‑1448 от 21.01.2022 есть обязательство провести работы по сохранению ОКН.

- Наличие перепланировок.

- Ограничения и обременения по ЕГРН. Полный перечень содержится в листах 2–5 раздела 1 и разделе 4.1 выписок из ЕГРН.