Представляем действующий бутик-отель «Мстиславский» в историческом центре Пскова.

Адрес: Набережная реки Великой, 12, г. Псков.

Об объекте

Здание площадью 502 кв. м 1958 года постройки. В 2022 году объект полностью реконструирован под стильный бутик-отель. Сейчас в ЕГРН вносятся сведения о мансардном этаже площадью 107,7 кв. м; после завершения процедуры общая площадь составит 609,7 кв. м. Фактически здание уже шестиэтажное — пять этажей плюс мансарда.

Номерной фонд

Сейчас в отеле 6 просторных номеров, еще 2 номера на мансардном этаже проходят ремонт. После ввода мансарды фонд вырастет до 8 номеров. Все номера площадью от 30 до 75 кв. м, в две-три комнаты, с комфортабельными санузлами, дизайнерской отделкой и панорамными видами на реку Великую. На первом этаже — уютный лобби-бар с террасой и прямым выходом на центральную набережную.

Локация и туристический спрос

Отель расположен буквально «стена в стену» с древней Мстиславской башней и крепостной стеной Среднего города Псковской крепости. В пешей доступности — Псковский кром, Свято-Троицкий собор, Мирожский монастырь с фресками XII века, Ольгинская часовня и другие памятники.
Транспортная доступность: из Санкт-Петербурга — «Ласточка» (3,5 часа), из Москвы — ночной поезд (~11,5 часа) или авиарейс из Внуково (1,5 часа).

Туристический поток в Псковскую область стабильно превышает 500 тыс. человек в год. За 2025 год совершено 482 тыс. тур поездок (+14,5% к 2024 году). Регион входит в топ-5 самых быстрорастущих туристических направлений России: бронирования отелей выросли на 50%, средняя стоимость ночи достигла 5,8 тыс. руб (+17%), туристы все чаще бронируют 3–4 дня. В новогодние каникулы 2026 года Псков посетили более 21 тыс. туристов и около 105 тыс. экскурсантов, загрузка гостиниц была почти 100%; в майские праздники — 94%, на июнь–июль 2026 года свободных мест практически нет.

Финансовые показатели и инвестиционная привлекательность

Отель успешно работает три года, демонстрирует стабильно высокую загрузку и устойчивую доходность. Сформирована база постоянных гостей, бронирования принимаются на несколько месяцев вперед, в высокий сезон есть лист ожидания. Рейтинг по отзывам — 10 из 10.

Подтвержденные показатели по итогам 2025 года:

·         Общая выручка: ~19,2 млн руб.

·         Номерной фонд (6 номеров): 13,7 млн руб, рентабельность 60%, EBITDA ~8,2 млн руб.

·         Лобби-бар: 5,5–6 млн руб, рентабельность 30%, EBITDA ~1,8 млн руб.

·         Совокупный EBITDA: ~10 млн руб/год.

·         Окупаемость при текущей цене 91 млн руб: ~9 лет, доходность >11% годовых.

Точки роста

1.      Мансарда (+2 номера): ввод в эксплуатацию увеличит номерной фонд на 33% — с 6 до 8 номеров. При текущей загрузке и среднем чеке это даст дополнительно ~4,3 млн руб выручки в год.

2.      Лобби-бар: работает в формате lobby до 22:00, без мероприятий, использует только разогревочную зону; меню состоит из высокомаржинальных позиций. Часть персонала совмещает функции администратора и бармена. Потенциал роста выручки — минимум +30% (до 7,2 млн руб) без капитальных вложений: продление работы до 00:00 в пятницу и субботу, завтраки и room service, локальные мероприятия, партнерства с туроператорами и гидами. Это добавит ~500 тыс. руб к EBITDA ежегодно.

3.      Арендный потенциал: при отказе от операционного управления объект можно сдать целиком под гостиницу или апарт-отель. Рыночная ставка для аналогичных объектов в центре Пскова — 12 000–15 000 руб/м² в год, что дает ~7,5–9 млн руб арендного дохода в год. Это формирует «дно» доходности и снижает риски покупателя.

Возможна продажа с сохранением последующего управления действующей управляющей компанией.

Ваш будущий премиальный актив в сердце тысячелетнего Пскова ждет именно вас!