Новости компании

Как происходит продажа залогового имущества банков: преимущества и недостатки

Кредитные организации, например банки, получают доходы в основном от выдачи кредитов населению или организациям и получения по ним процентов. Когда же заемщик оказывается не в состоянии погасить свой долг перед банком, а при оформлении договора займа использовался залог, кредитная организация получает право продать залоговое имущество, или непрофильный актив.

В статье мы расскажем, откуда берутся непрофильные активы у банков, почему от них избавляются, выгодно ли покупать залоговые квартиры и автомобили у банка, как найти информацию о продаже и действовать.

Непрофильные активы банков, или залоговое имущество: что это и почему реализуется

Под непрофильными активами понимают имущество, взятое в залог. То есть банк выдал гражданину кредит на приобретение жилья или автомобиля, и пока кредит не выплачен полностью, жилье или машина являются залоговым имуществом, принадлежащим кредитной организации. В какой-то момент заемщик перестал выплачивать долг, и банк приступает к взысканию задолженности через суд.

Это крайняя мера воздействия на недобросовестного гражданина, и обычно суд в таких делах действует в интересах кредитной организации. И если заемщик не имеет возможности сразу полностью вернуть кредит, судебная инстанция принимает решение: залоговое имущество выставляется на торги, вырученные средства передаются банку для погашения долга. Остаток же возвращается клиенту.

Таков механизм появления у банка непрофильных активов. И необязательно залоговое имущество переходит к кредитной организации по невыполненным договорам ипотеки или автокредитования. Если клиент брал потребительский кредит под залог своего имущества, это имущество также переходит в распоряжение банка.

Обычно в качестве залога выступают:

квартиры;
частные дома или коттеджи с земельным участком;
земельные участки;
личный автотранспорт;
промышленное или иное оборудование и т. п.

Почему банк идет на реализацию залогового имущества? Ответ прост: ему необходимо вернуть свои средства с процентами согласно условиям договора, который был заключен с заемщиком. И чем скорее это произойдет, тем лучше для банка, так как держать на балансе ненужное имущество невыгодно. Поэтому цена на непрофильный актив может оказаться ниже рыночной.

Прямая продажа залогового имущества или аукцион: что лучше

На основании действующего законодательства РФ продажа залогового имущества производится несколькими путями: переуступка ипотеки, продажа с аукционов – публичные торги, прямая продажа. Не будем останавливаться на переуступке ипотеки – это внутреннее банковское действие, оно совершается в рабочем порядке без привлечения сторонних организаций.

Различия

Аукцион банка происходит, когда заемщик добровольно соглашается на продажу жилья, судебные инстанции в этом случае не привлекаются. Этот способ совершенно законен (ст. 55 Закон РФ № 102-ФЗ).

Когда же владелец залогового имущества не согласен на его продажу, для его реализации банк обращается в судебные органы. По решению суда имущество выставляется на публичные торги.

На заметку! Публичные торги проходят по тому же принципу, что и банковский аукцион: имущество достается тому покупателю, который предложил большую цену.

Если же залоговое имущество не удалось реализовать в ходе аукциона или публичных торгов, банк приступает к прямой продаже: размещает соответствующее объявление на своем официальном сайте, на различных интернет-площадках.

Что выгоднее для покупателя

Чтобы оценить, как более выгодно купить залоговое имущество, нужно знать некоторые особенности его продажи с аукциона.

Если на первых торгах объект сделки не нашел своего покупателя (обычно из-за завышенной цены), банк организует повторную процедуру. В этом случае стартовую цену на имущество устанавливают несколько ниже, чем в первый раз.

Когда и вторые торги проходят безрезультатно, в течение 30 дней имущество переходит в собственность банка, и он сам проводит реализацию. В этом случае стоимость залогового имущества может стать еще ниже: банк заинтересован в скорейшем возврате своих средств.

Вот теперь и наступает тот самый момент, когда у покупателя появляется возможность провести удачную сделку, особенно если речь идет о недвижимости. Но следует помнить, что выбор залогового жилья у банков невелик, и действительно хорошие квартиры или дома редко доходят до досок объявлений.

Где банки продают залоговое имущество: свои сайты и сторонние площадки

Сведения о продаже залогового имущества банки размещают на официальном сайте торгов (torgi.gov.ru). Но это информационный ресурс, купля-продажа объектов на нем не производится. Каждый лот продается на специализированных электронных торговых площадках – ЭТП.

Каждая такая площадка представляет собой специальный сайт, аккредитованный государством. На ЭТП представлена полная информация о лоте (объекте продажи) и происходят сами торги. В России действует несколько таких площадок. Например, АО «Российский аукционный дом» Lot-online и другие.

Физическому лицу обычно сложно участвовать в таких аукционах: нужна квалифицированная электронная подпись, аккредитация на ЭТП. Поэтому при желании купить залоговую недвижимость или другое имущество на торгах, граждане обращаются к посредникам, обычно юридическим компаниям.

Для прямой продажи, когда торги прошли безрезультатно, банки используют различные ресурсы: официальный сайт, собственные торговые площадки, доски объявлений («Авито», «Циан» и др.).

Некоторые банки, продающие залоговое имущество на своих ресурсах:

ВТБ имеет собственный онлайн-портал продажи недвижимости, оборудования, транспортных средств.
Дом.РФ размещает предложения в специальном разделе на своем официальном сайте.
«Открытие» реализует залоговое имущество через собственную площадку.
Росбанк на собственной онлайн-площадке размещает объявления о продаже жилой или коммерческой недвижимости.
Россельхозбанк имеет специализированную площадку для продажи залогового имущества.
Сбербанк располагает собственной платформой для продажи непрофильных активов, включая недвижимость, оборудование, спецтехнику, транспорт.
Совкомбанк в специальном разделе предлагает недвижимость и транспортные средства.

Продажа залогового имущества банков – автомобили: плюсы и минусы сделок

Купленный в кредит автомобиль является залоговым имуществом и принадлежит банку-кредитору до полного погашения долга. Когда последний платеж поступает на счет, банк передает клиенту ПТС на машину, то есть последний становится полноправным владельцем авто.

Когда же клиент не оплачивает свою задолженность, банк принимает соответствующие меры. Сначала это обычные телефонные звонки с напоминанием о необходимости внести платеж. Следующий шаг – начисление штрафов, и их размер увеличивается по мере накопления долга. Если же клиент по-прежнему не платит, банк привлекает коллекторскую службу. Самый последний этап – кредитор обращается в суд.

Как правило, в судебные инстанции кредитная организация обращается после 2–3 месяцев задержки платежей. По решению суда на залоговый автомобиль накладывается арест, транспортное средство забирают у недобросовестного клиента. Далее банк либо самостоятельно выставляет авто на продажу по цене, соразмерной долгу, либо предлагает клиенту продать машину самостоятельно и вырученными деньгами погасить кредит.

Банки на своих официальных сайтах размещают информацию о продаже залогового транспортного средства с фотографией и указанием стартовой цены. Продажа происходит в формате аукциона, но только в том случае, если заявки на участие подали 3 и более покупателя – физические или юридические лица.

Хотя залоговые автомобили обычно продаются по цене ниже рыночной, покупателям следует быть осторожными. Например, имеют место случаи, когда банк выставляет на аукцион машину без веских оснований. Это дает предыдущему собственнику право обратиться в суд и обжаловать продажу машины. И далеко не всегда суд встает на сторону банка.

Другой отрицательный момент – риск отказа продавца от сделки после того, как покупатель своими деньгами оплатил его долг перед банком.

Совет! Критично относитесь к продаже залоговых автомобилей по совсем низкой цене. У продавца могут быть на руках поддельные документы, что в конечном итоге завершается конфискацией залогового имущества у покупателя.

Но есть и ряд плюсов у покупки залогового авто:

Юридическая чистота документов. Банки, особенно крупные, работают в строгом соответствии с законодательством, имеют в своем штате квалифицированных юристов, которые проверяют залоговый автомобиль и обеспечивают легальность сделки.
Низкая стоимость автомобиля. В большинстве случаев у таких машин небольшой пробег, то есть их техническое состояние не вызывает сомнений. А поскольку продавцу нужно как можно быстрее расплатиться с банком, чтобы не накопить кучу штрафов, он и продает машину по сниженной цене.
Возможность выкупа кредита. Даже если у покупателя недостаточно собственных средств, банк охотно предоставит ему заем: он ничего не теряет, кредит продолжит выплачивать платежеспособный клиент.

Таким образом, если и покупать залоговый автомобиль, делать это нужно у банка с хорошей репутацией, чтобы избежать проблем.

Как купить квартиру при реализации залогового имущества и не прогадать

Залоговую квартиру банк продает своими силами, если торги прошли безрезультатно. Информацию о продаже того или иного объекта кредитная организация размещает на своем официальном сайте, электронных досках объявлений, иногда сотрудничает с агентствами недвижимости или даже держит в своем штате риелтора.

Преимущества

В чем состоят преимущества покупки квартиры у банка? Ведь постулат о том, что покупка обойдется дешевле, не верен: действительно привлекательные варианты «улетают» еще на публичных торгах по цене, сопоставимой с рыночной. Поэтому не исключено, что на прямую продажу у банка остается не самое лучшее жилье.

Выделим ряд преимуществ покупки квартиры у банка:

Квартира изначально проверена банком на всевозможные юридические риски, поэтому чистота сделки гарантирована.
Онлайн-сервисы, на которых проводят поиск залоговых квартир и другой недвижимости, удобны для подбора вариантов по самым разным параметрам (местонахождение, тип дома, метраж, цена и пр.).
Описание объектов продажи составлено более грамотно и внятно, нежели у риелторов.

Недостатки

К главному недостатку покупки залогового имущества на аукционе относят невозможность участия физического лица в торгах. Поэтому обычным гражданам приходится прибегать к услугам посредников, которые бесплатно не работают. Так что возможная выгода находится под сомнением.

Какие еще минусы покупки недвижимости у банков:

Сложно осмотреть объект продажи в реальности. Правда, не все так печально: по месту нахождения объекта, указанному в объявлении, и фотографии можно найти дом, где расположена квартира, пообщаться с соседями и получить представление как минимум о состоянии придомовой территории и самого здания.
Процедура сделки происходит долго, сложно.
Документы об истории залоговой квартиры (когда и кому принадлежала) обычно для изучения не предоставляют. Их приходится заказывать самостоятельно, что опять же стоит денег.

Порядок действий при покупке

Чтобы купить квартиру на аукционе, придется немало потрудиться, и прежде всего – оформить квалифицированную электронную подпись.

Порядок действий при покупке квартиры на банковском аукционе:

Находят подходящий вариант на сайте торгов.
Проходят аккредитацию, если покупатель – юридическое лицо, или обращаются к посреднику.
Выбирают лот и вносят задаток – обычно в пределах 5% стоимости лота.
Подают заявку на участие.
Проходят проверку документов. При положительном решении потенциальный покупатель получает уведомление о допуске к торгам.
Предварительно осматривают выбранный объект, обычно в онлайн-формате.
Если претендентов на лот несколько, участвуют в торгах на повышение цены лота.

В случае победы в аукционе, покупатель получает на свою электронную почту специальный документ – протокол о приоритетном праве на покупку лота. Затем он вносит оставшуюся сумму, регистрирует право собственности и снимает залог. Если сделка проходила с участием посредника, до регистрации права собственности покупатель оплачивает его услуги.

Залоговое имущество – нецелевой актив кредитной организации, который не приносит дохода. Поэтому банки заинтересованы в скорейшей его реализации. Это означает, что нередко покупатели становятся обладателями юридически чистых лотов. Например, прекрасная во всех отношениях квартира, которую приобрести за разумную цену на вторичном рынке очень сложно, или эксклюзивный автомобиль. По оценкам экспертов, нередко людям удается сэкономить до 30% стоимости залогового имущества, выставленного на продажу.