Как безопасно купить недвижимость на торгах: пошаговая инструкция от юриста

Каждый год на электронных торгах в России продаётся десятки тысяч лотов с недвижимостью - от однокомнатных квартир до бизнес-центров. Многие покупатели видят в этом шанс приобрести жильё или инвестиционный актив дешевле рыночной цены, иногда - на 30–50%.

Но за каждой выгодной сделкой может скрываться риск:

«Купил квартиру на аукционе, а через полгода оказалось, что там прописан бывший владелец. Или что на имущество всё ещё распространяется арест. Или что сделку могут оспорить в суде».

Такие случаи - не редкость. Особенно у тех, кто действует на эмоциях, не проверяет историю объекта и не понимает, чем покупка на торгах отличается от обычной сделки купли-продажи.

В этой статье - пошаговая инструкция, как купить недвижимость на торгах без юридических сюрпризов. Разберём, какие подводные камни ждут на каждом этапе и как их избежать.

Поймите, откуда берётся недвижимость на торгах

Прежде чем делать ставку, важно понимать, почему объект оказался на аукционе. От этого зависит уровень риска.

Чаще всего недвижимость выставляют:

• По решению суда - при взыскании долга (например, за неуплату ипотеки).

• В рамках банкротства - когда физическое или юридическое лицо не может погасить обязательства.

• Государственными структурами - при приватизации или ликвидации муниципального имущества.

• Частными продавцами - через ЭТП для прозрачности и быстрой реализации.

Если квартира или дом - залоговая недвижимость, это не значит, что она опасна. Но это требует особого внимания к документам и истории сделок.

Проверьте лот до участия в торгах

Многие покупатели совершают одну и ту же ошибку: увидели низкую цену - и сразу подали заявку. А потом, уже после победы, начинают выяснять, можно ли вообще въехать в квартиру.

Чтобы избежать проблем, сделайте предварительную юридическую экспертизу. Вот что нужно проверить:

Кадастровый номер и ЕГРН

Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости. В ней будет указано:

• Текущий собственник.

• Наличие арестов, запрещений, обременений.

• Есть ли долги по коммунальным платежам (они могут перейти к новому владельцу).

• Были ли перепланировки и оформлены ли они законно.

Если в ЕГРН стоит арест - это не приговор. Он может быть снят после оплаты лота. Но важно понимать, кем наложен и можно ли с ним работать.

История сделок

Если объект продаётся в рамках банкротства, проверьте, не продавал ли он имущество дешевле рыночной цены в последние три года. Такие сделки могут быть оспорены, и если вы купите квартиру у человека, который сам её недавно приобрёл подозрительно дёшево - вас могут лишить права собственности.

Это называется оспаривание сделки по 61.2 статье ФЗ «О банкротстве». И такие случаи - не теория, а реальная практика.

Прописанные лица

Один из самых частых сценариев: вы купили квартиру, а в ней остался прописанный бывший владелец или его родственник. Выселить его - возможно, но это займёт месяцы и потребует судебного процесса.

Уточните в ЕГРН, кто зарегистрирован в жилье. Если кто-то есть - рассчитывайте на дополнительные расходы и время.

Убедитесь, что торги проходят легально

Не все аукционы одинаково надёжны. Чтобы сделка была безопасной, проверьте:

• Площадка лицензирована как федеральный оператор ЭТП.

• Есть ли публичная документация по лоту: постановление суда, оценка, протокол торгов.

• Указан ли финансовый управляющий (в делах о банкротстве) или конкурсный производитель.

• Не было ли отмены предыдущих торгов по техническим причинам - это может быть тревожным сигналом.

Если чего-то не хватает - лучше отказаться. Даже самый выгодный лот не стоит риска оказаться в суде.

Подготовьтесь к участию: задаток, заявка, ставка

Когда лот проверен и риски оценены - можно участвовать.

Задаток

Перед подачей заявки нужно внести задаток - обычно 5–20% от начальной цены. Он возвращается, если вы не победили. Если победили - идёт в зачёт стоимости.

Но будьте осторожны: если вы откажетесь от сделки после победы, задаток не возвращается.

Подача заявки

Заявка подаётся на ЭТП. Вам потребуются:

• Паспорт.

• ИНН.

• Банковские реквизиты.

• Подтверждение оплаты задатка.

Процесс стандартный, но требует времени. Не оставляйте всё на последний день.

Стратегия ставок

На английских аукционах цена растёт. Не поддавайтесь азарту. Заранее определите максимальную цену, которую готовы заплатить. Перебивать ставки ради победы - плохая стратегия. Иногда проигрыш - лучшее, что может случиться.

После победы: протокол, договор, оплата, передача

Вы победили - теперь начинается официальная часть сделки. И здесь важно соблюсти правильную последовательность, которая регламентирована законодательством и правилами ЭТП.

Протоколы торгов - их два

после завершения торгов формируются два протокола:

• Протокол участников - фиксирует всех, кто подал заявки и участвовал в торгах.

• Итоговый протокол - подтверждает победителя, его ставку и условия сделки.

Именно итоговый протокол становится основанием для дальнейших действий. Он публикуется на площадке в течение 1–5рабочих дней после окончания торгов.

Заключение договора купли-продажи

После утверждения протокола организатор торгов направляет победителю договор купли-продажи. Его можно подписать в электронном виде - с усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).

Подписание договора - обязательный этап. Без него нельзя перейти к оплате.

Оплата

После подписания договора у вас будет  определенный срок - чтобы оплатить остаток стоимости лота. Деньги зачисляются на счёт площадки или финансового управляющего.

Если не успеете - задаток потеряете, а лот выставят на повторные торги.

Акт приёма-передачи

После полной оплаты стороны подписывают акт приёма-передачи имущества. Он подтверждает, что объект передан покупателю, а обязательства продавца исполнены.

Для недвижимости акт может быть подписан позже - особенно если требуется освобождение помещения или снятие обременений. Но сам факт передачи фиксируется документально.

Что делать с жильём

Теперь самое сложное - фактическое получение имущества.

Если квартира пустая - можете въезжать или сдавать в аренду.

Если кто-то живёт - придётся обращаться в суд. Выселение возможно, но:

• Только через суд.

• Только если человек не имеет права пользования (например, не является членом семьи бывшего собственника).

• Процесс может занять от 3 до 12 месяцев.

Лучше сразу закладывать этот риск в стоимость. Дешёвая квартира с жильцами - не всегда выгодная.

Почему безопаснее покупать на ЭТП, а не напрямую у банкрота?

Потому что на торгах всё прозрачно и контролируется.

Финансовый управляющий проверяет легитимность сделки. Аресты и обременения - в открытом доступе. Все этапы - зафиксированы.

А вот если вы покупаете квартиру напрямую у должника, не зная о его банкротстве, - сделку могут признать недействительной в любой момент. И машину, и квартиру - заберут.

На аукционе такой риска нет. Вы покупаете у суда или управляющего, а не у человека, который может оказаться банкротом.

На ЭТП «РАД» вы найдёте тысячи лотов по всей России - от квартир в регионах до коммерческой недвижимости в Москве. Все торги проходят в соответствии с законодательством, а документы по каждому лоту доступны до участия. Это снижает риски и повышает доверие к сделкам.