«За объекты редевелопмента на рынке конкуренция»

Производственные здания и участки довольно широко представлены на рынке. Однако, несмотря на высокий спрос промышленников, найти покупателей не так просто. Выставленные на продажу активы зачастую не соответствуют требованиям производственных компаний. Нюансами рынка индустриальной недвижимости делится руководитель департамента продаж Российского аукционного дома в Петербурге Дарья Гончарова.

– Велико ли предложение промышленных объектов в Петербурге в целом и на вашей площадке, в частности?
– Объектов производственного назначения на рынке много, но по большей части они не отвечают запросам предприятий. Тенденция такова, что старые промышленные площадки продаются для дальнейшего перепрофилирования – под торговлю, офисы, жильё. Их покупка с целью сохранения «производственной» функции – большая редкость.
Самые востребованные у профильных покупателей продукты – это, во-первых, современные индустриальные и складские объекты, в которые можно «заехать» и сразу начать работать; а во-вторых, инженерно подготовленные участки в удобных с точки зрения логистики локациях. Таких вариантов немного, и сделки единичны. Например, в конце июня в рамках банкротства был продан участок 1,8 га, расположенный на территории индустриального парка «Марьино» в Петродворцовом районе за 59,5 млн руб. (3290 руб. за кв.м). Если не ошибаюсь, покупателем стал один из действующих резидентов «Марьино».
При этом состав покупателей в этом сегменте существенно расширился – за счёт взлёта малых производств, к примеру пищевой промышленности, и растущего спроса на складскую недвижимость самого широкого формата: от мини-складов, обслуживающих так называемую последнюю милю доставки товаров населению, до больших логистических комплексов за пределами города, на выездных магистралях.
У этого рынка большой потенциал, и пока он даже не приближается к насыщению.
В этом контексте эксклюзивными являются участки в торгово-индустриальном парке KAD Gate Park в Буграх. Это большой проект, продажи в котором в прошлом году заметно активизировались. Во многом это связано с открытием прямого съезда с КАД к парку. KAD Gate Park находится на территории промзоны «Парнас», на первой линии Кольцевой автодороги. По нескольким участкам здесь уже заключены сделки, ещё по части – идут переговоры. Проект торгово-индустриального парка предусматривает застройку площадки торговыми, производственными и логистическими объектами. Здесь могут разместиться не только крупные комплексы, но и объекты формата light industrial, который сейчас активно развивается. Примечательно, что все покупатели в этом проекте – конечные пользователи, они приобретают участки для размещения собственного бизнеса.

– Браунфилды предприятиям интересны? Их много на рынке?
– На старую «промку» в черте города есть стабильный спрос, хотя она практически всегда нуждается в реконструкции, её невозможно эксплуатировать сразу после приобретения. Тем не менее покупателями, как правило, выступают конечные пользователи. Взяв участок или объект недвижимости, они реконструируют его под свои нужды. Рынок «создания» таких объектов для последующей продажи в Петербурге развит слабо, хотя для нас как для продавца очевидна перспективность подобного бизнеса, учитывая высокий спрос на готовые промышленные строения. В городе последовательно реновируются и застраиваются бывшие промышленные территории, и, как следствие, в этом сегменте возникает определённый дефицит. Купить старую «промку» на торгах РАД, докапитализировать и построить современные индустриальные или складские объекты для последующей сдачи в аренду – такой подход актуален как никогда.
Львиная доля старых промышленных объектов попадает на рынок от собственников недвижимости, компаний и корпораций, которые оптимизируют производственные площади. Особенно это актуально для старых советских и дореволюционных предприятий.
Ещё один постоянный источник пополнения рынка – промышленная недвижимость, попадающая на торги в рамках банкротства. Это тоже интересное на сегодня предложение, которое позволяет не только найти эксклюзивные локации для строительства, но и не исключает возможность приобрести актив с дисконтом. Ведь в отношении имущества банкротов предусмотрены торги на понижение. 
Мы советуем покупателям присмотреться к таким вариантам именно с точки зрения инвестиций.
Купить, если повезёт, со скидкой, докапитализировать, создать новый индустриальный проект, а дальше либо продавать его (можно снова на торгах РАД), либо сдавать в аренду.
Собственникам промышленных активов мы советуем потратить время на инвентаризацию имущества и изучение конъюнктуры. Это позволит заключить наиболее выгодные сделки. РАД работает с такими объектами. Например, мы помогали АО «Красный выборжец» в инвентаризации активов и предлагали варианты работы с недвижимостью, продавали территорию завода «Степан Разин», акции АО «Кожа», владеющего промышленными территориями в разных частях города.

– Продажа через РАД – это всегда торги?
– В обязательном порядке на торгах продают активы в процедуре банкротства, госимущество, имущество госкорпораций. Частные собственники сами выбирают тип реализации. Но на таком активном рынке, как сегодня, аукцион – самый эффективный инструмент, позволяющий выручить максимальную цену.

– Как вы сказали, бывшая «промка» последовательно застраивается жильём. Много таких участков продаётся на торгах?
– Старые промышленные объекты по причине их локации действительно продаются, как правило, с целью редевелопмента под жилую и коммерческую функции. Причины на поверхности: дороговизна земель, делающая более рентабельным строительство жилья или торгово-офисных центров, отсутствие необходимой промышленникам несложной и дешёвой логистики для ввоза оборудования, исходных материалов и вывоза готовой продукции, дефицит электрических мощностей и пр. Стоимость таких участков высока, а доходы от аренды минимальны, к тому же далеко не всем интересно заниматься арендным бизнесом. В итоге собственники принимают решение о продаже.
Если говорить о наших сделках, то у нас на счету: реализация участков 755-го артиллерийского ремонтного завода в районе пересечения Кушелевской дороги и проспекта Маршала Блюхера, имущества инновационного центра «Буревестник» (дочернее предприятие группы «Алроса») на Малоохтинском проспекте, имущества ОАО «Петербургский трамвайно-механический завод» (ПТМЗ), акций 57-го авторемонтного завода, которому принадлежал участок на Уральской улице, и пр.
В ближайшее время мы готовимся продать бывшую площадку «Ленфильма» на улице Тамбасова, 5, предназначенную для строительства жилья. Торги по ней пройдут в сентябре.
Объекты для редевелопмента в Петербурге хорошо востребованы. Спрос растёт, пятен становится всё меньше. Девелоперы конкурируют за такие активы.

– Какие промышленные объекты вы сейчас продаёте?
– Самый интересный с точки зрения будущего развития, на мой взгляд, комплекс зданий бывшего арсенала в Кронштадте на Макаровской улице. Объект расположен в историческом центре острова, с выходом к воде и может быть приспособлен под гостиничную или общественно-деловую функцию. Здесь располагался Пушечный двор, часть зданий относится к памятникам. В пешеходной доступности – Петровский парк, Летний сад, Никольский морской собор. В руках грамотного инвестора такой проект может стать в один ряд с Новой Голландией.