«Мы не делим активы на «проблемные» и непроблемные»: как РАД реализует имущество в Татарстане?

Осенью 2020 года филиал Российского аукционного дома в Татарстане отмечает год работы.


РАД занимается продажей проблемных активов в сотрудничестве с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), банковского, корпоративного и частного имущества, а также федеральных государственных активов на территории республики, по поручению федерального правительства. Всего за полный год работы Татарстанский филиал РАД заключил сделок на 1,3 млрд рублей. Об итогах и особенностях работы в регионе рассказывает генеральный директор РАД Андрей Степаненко.

— Год назад РАД создал филиал в Татарстане. Год выдался непростым для бизнеса. Короновирус спутал вам карты? Удалось реализовать намеченные планы?

— У России большой запас прочности. Мы тяжеловесны, бизнес наш более традиционен — меньше сервиса и развлечений, больше добычи, стройки, инвестиций в недвижимость. Мы гораздо больше других стран ориентированы на внутреннее потребление, изоляция для нас не фатальна. К тому же, значительная часть российского бизнеса работает в рамках государственного заказа. Сейчас многое из того, что традиционно считалось недостатками нашей экономики, стало гарантом ее стабильности.

Рынку недвижимости, как ни парадоксально, режим изоляции пошел на пользу. Невозможность полноценно демонстрировать объекты подтолкнула развитие онлайн-продаж. Интернет-торги, в том числе по недвижимости высокого ценового сегмента, буквально взорвали рынок.

Приведу цифры по торгам на ЭТП РАД Lot-online, где мы выступали агентом по продаже с полным перечнем услуг по рекламе объектов, юридическому сопровождению и поиску клиентов. Общий объем сделок за первое полугодие 2020 года составил 13 млрд рублей, продано 3190 лотов (за аналогичный период 2019-го — 7,7 млрд рублей и 501 лот).

Продаются и крупные коммерческие здания, и жилье, и земельные участки. Например, самом начале работы филиал РАД в Казани продал офисное здание банка «Спурт», стоимость сделки составила 270,3 млн рублей. Офис «Сбербанка» в Нижнекамске был реализован за 53,3 млн рублей. Буквально на прошлой неделе мы продали здание «Сбербанка» в Набережных Челнах за 59 млн рублей. Всего по поручению «Сбербанка» татарстанский филиал продал 27 объектов общей площадью 10,2 тыс. кв. м. Общая сумма продаж жилья за год составила около 45 млн рублей.

Конечно, нам пришлось перестроить работу. Не имея возможности проводить показы инвесторам, мы стали снимать видеоролики, электронные презентации, предоставлять всю документацию в электронном виде. Работали по нашей собственной базе CRM-рассылок с инвесторами по всей России. Все рекламное продвижение тоже ушло в формат онлайн. Надо сказать, что нам не привыкать работать в электронном формате: с 2010 года РАД работает на собственной ЭТП, что обеспечивает надежность и прозрачность проводимых торгов. Кроме того, эта площадка не аффилирована ни с одним из крупных игроков рынка.

 — В Татарстане площадку РАД знают как продавца проблемных активов. Удалось занять еще какие-то сегменты?

— В России сейчас проблемное имущество составляет львиную долю недвижимых активов в публичной продаже. Его доля растет с кризиса 2014–2015 годов. Причем речь не только об имуществе в процедуре банкротства, но и об активах, перешедших в собственность кредитных организаций для погашения задолженности, а также о частных залогах, продающихся на досудебной стадии. Сегодня именно это имущество, как самое массовое, стало ориентиром и в части ценообразования, и в вопросах определения способов реализации.

Мы действительно реализуем много залогового имущества по линии АСВ, по поручению Сбербанка, Россельхозбанка и других кредитных организаций, но это не единственное направление нашей работы. У нас много объектов приватизации по поручению Росимущества. Например, был продан пакет акций Казанского опытного завода «Эталон» — за 53,9 млн рублей, с первых торгов, с превышением 45% к начальной цене. Продан Центр подтверждения качества продукции и услуг (за 37,3 млн рублей), есть и другие крупные сделки. Филиал работает с корпоративными заказчиками — например, с Росавтодором, — а также с частными собственниками на территории Республики.

Сочетание разных направлений продажи позволяет нам формировать уникальный пул покупателей. Мы можем предложить имущество частного лица инвесторам с рынка госактивов, и привести крупный бизнес из смежных сегментов рынка. Когда к нам попадает крупный объект, мы подключаем ресурсы всего РАД, всех 15 региональных филиалов. Например, в прошлом году мы реализовали два недостроенных отеля Хаятт во Владивостоке структурам Олега Дерипаски, который в сотрудничестве с японской компаний Hotel Okura Co будет достраивать эти объекты.

— Ваши услуги стоят недешево. Например, рынок активно обсуждается споры РАД с арбитражными управляющими по активам обувной фабрики «Спартак».

— Я не хочу комментировать решение суда. Скажу только, что по активам «Спартака» мы успешно провели несколько сделок. В этом году мы продали три лота: два нежилых помещения в Казани и одно — в Йошкар-Оле. Самое большое, площадью около 2000 кв. м., ушло с превышением в 1,3 раза, два других — с двукратным превышением. Мы уверены, что смогли бы найти эффективного инвестора и на основной актив фабрики. Но мы в данном случае исполнитель: будет поручение — будем работать, окончательного решения, кто будет продавать этот объект, пока еще нет.

Есть разные подходы к продаже имущества. Если вы продаете свою квартиру, то можете разместить объявление на «Авито» и ждать, взяв на себя всю организацию процесса, коммуникации с покупателями, сопутствующие риски. Но скорее всего, вы наймете агента, который проверит документы, поможет прорекламировать объект, подстрахует сделку. Мы выступаем именно таким агентом.

Мы имеем дело со сложными объектами, имеющими обременения, где зачастую недостает информации. И мы собираем документы, проводим юридический анализ, запрашиваем важные для понимания объекта данные, определяем, как его использовать, то есть, кому предлагать, как сформировать для продажи, даем рекомендации по стоимости, проводим рекламную кампанию, ищем инвесторов. Это большая работа, требующая профессионального подхода и опыта, и ее не сделать бесплатно. При этом, наши услуги оплачиваются только в случае реализации актива, а сумма зависит от результата продажи.

Если же мы будем говорить просто о размещении актива на площадке Lot-online, то это почти ничего не стоит, как и у других площадок, поскольку ЭТП — это просто витрина, где размещаются лоты. И когда арбитражные управляющие говорят: «Мы сами организуем торги», они имеют в виду именно это — размещение на электронной площадке.

Ко всем активам, которые к нам попадают, мы подходим одинаково, не делим их на «проблемные» и непроблемные. В «проблемке» сейчас оказалось много инвестиционно привлекательных активов. И статус «проблемности» портит им репутацию, занижает стоимость. Давая рекламу, мы не делаем акцент на процедуре реализации. Мы подчеркиваем достоинства, ищем инвесторов, потом предоставляем им исчерпывающую информацию об объекте, чтобы они понимали, что приобретение в процедуре банкротства не несет для них никаких рисков. Без такой работы инвесторы бы продолжали относиться с опаской к рынку проблемного имущества.

— Бытует мнение, что активы в банкротстве продаются на последней стадии публичного предложения, а значит, по минимальной цене.

— Далеко не всегда. Но нужно понимать, что независимо от вида процедуры актив должен быть правильно сформирован для продажи. Например, недавно мы реализовали в рамках банкротства ООО «Компания Холидей» сеть одноименных магазинов в Сибирском федеральном округе. Другой организатор торгов несколько раз безуспешно пытался ее продать. Его ошибка была в том, что он выставлял всю сеть на продажу одним лотом. А магазины расположены в разных городах. Найти инвестора на крупный портфель недвижимости практически невозможно. А если он и найдется, то продажа не будет эффективной, пройдет по начальной цене, а то и ниже. Золотое правило: один объект в одни руки. Нам удалось убедить кредиторов переформатировать имущество, и мы стали искать покупателя на каждый отдельный объект недвижимости. Получили ажиотажный спрос уже на первых торгах. По некоторым магазинам цена выросла вдвое.

Более близкий вам пример — реализация с двукратным превышением имущества обанкротившейся татарстанской страховой компании «НАСКО». Общая сумма всех проданных объектов составила 80,5 млн рублей. Практически все лоты были проданы на английском аукционе, с превышением в 2-3 раза. Хорошие активы и качественная реклама обеспечивают приход большого числа покупателей и, как следствие, рост цены, даже на банкротных торгах.

Очень часто, когда актив не продается с торгов и уходит в «публичку», проблема либо в качестве, либо в завышенной цене. Нередко в стоимость актива включаются расходы на его содержание, а также расходы на оплату привлеченных лиц. В итоге мы получаем цену, не соответствующую рынку, и продажа становится возможной только на торгах на понижение. Тут далеко не все зависит от продавца.

Но торги с возможностью понижения цены — это универсальный, эффективный механизм продажи. Сейчас они широко используются не только государством, но и частными собственниками. Важнейшая их особенность — возможность не только снижения цены, но и роста, в случае появления конкуренции. А перспектива купить актив со значительным дисконтом привлекает к объекту много желающих, и когда на очередном этапе снижения кто-то из них подтверждает заявленную цену, возникает конкуренция, процедура разворачивается в сторону повышения. В итоге, активы, как правило, продаются по рыночной стоимости и даже выше. Главное — обеспечить качественную рекламу и конкуренцию за объект.

Сейчас торги на понижение — это тот механизм, который обеспечивает рынку стабильность. Потому что в период кризиса проблема продажи имущества кроется в несоответствии ожиданий продавцов и покупателей. Продавцы ориентируются на докризисную стоимость, а покупатели — на текущую, на то, что актив мог снизиться в цене. Свести в точку ожидания тех и других могут торги на понижение.

Банки первыми оценили этот способ и стали активно им пользоваться для продаж собственного и заложенного имущества. Вслед за ними к этому способу стали прибегать корпоративные собственники. А сейчас и частные продавцы начинают назначать для своих объектов условно минимальную цену, в надежде, что она привлечет не одного, а нескольких покупателей.

— Можете ли вы подвести итоги и обозначить ближайшие планы филиала РАД в Татарстане?

— Татарстанский филиал хорошо завершает свой первый год. Освоены почти все направления работы компании. До конца этого года пройдет еще несколько интересных продаж. Скоро мы объявим аукцион по части торгового комплекса «Модная семья» площадью 6900 кв.м в центре Казани с начальной ценой 229,5 млн рублей. Также в Казани в продаже находится комплекс коммерческих зданий на улице Братьев Касимовых площадью 1700 кв.м и производственно-складской комплекс общей площадью 6500 кв.м на Право-Булочной улице.

Статистика
За год работы филиал РАД в Татарстане реализовал имущества на сумму 1,3 млрд рублей.
— 15,2 га земли, на сумму — 43,2 млн рублей
— 1,8 тыс. кв. м жилой недвижимости, на сумму — 43,7 млн рублей.
— 19,9 тыс. кв. м коммерческой недвижимости на сумму 791,6 млн рублей.
— около 5 тыс. кв.м производственно-складской недвижимости на сумму — 36,9 млн рублей
— 6 пакетов акций на сумму — 126,1 млн рублей
— иное (права требования, движимые активы) — 300 млн рублей.