Бизнес-центр «Тусар» подорожал в 2,5 раза. Инвесторы возвращаются на рынок

Российский аукционный дом (РАД) продал бизнес-центр «Тусар» по рекордно высокой цене –​ 470 млн рублей.  Эксперты отмечают грамотный маркетинговый подход организатора торгов и говорят о росте интереса инвесторов к сегменту офисной недвижимости.



Торги по продаже бизнес-центра класса В «Тусар» на Петроградской стороне состоялись по поручению Агентства по страхованию вкладов в рамках банкротства АО «Тусарбанк». Участники рынка не сомневались, что объект, оцененный в 200 млн рублей, быстро найдет нового владельца. Но ажиотаж инвесторов превзошел все ожидания. Продажа имущества банкрота 30 октября завершилась на ценовой отметке 470 млн рублей, что почти в 2,5 раза превышает стартовую цену.

По сообщению РАД, за право покупки объекта боролся 21 претендент. Потенциальные покупатели сделали в общей сложности 28 шагов на повышение цены. «Подобный результат на сегодня – беспрецедентный для торгов в отношении имущества, реализуемого Агентством по страхованию вкладов. Это в очередной раз подтверждает целесообразность привлечения профессионального продавца к реализации имущества банкротов», – говорит генеральный директор РАД Андрей Степаненко.

Чтобы привлечь максимальное количество участников, организаторы сделали очень грамотный ход, обозначив начальную стоимость лота 200 млн рублей, отмечают участники рынка. «Думаю, основная масса претендентов отказалась от участия на отметке 350-370 млн, так как большинство стремилось приобрести именно «текущий денежный поток», который генерирует объект», – предположил заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Кузнецов.

Интерес к «Тусару» объясняется еще и его удачным местоположением: в динамично развивающейся части Петроградской стороны, в 10 минутах от метро «Чкаловская», на пересечении Пионерской и Корпусной улиц. «В центральных районах Петербурге отсутствует качественное предложение объектов площадью 5 тыс. кв. м. Попробуйте найти какой-то адекватный аналог БЦ «Тусар» на Петроградской стороне или в Центральном районе, и вы увидите, что выбора практически нет», – говорит Дмитрий Кузнецов.

«Интерес к БЦ «Тусар» обусловлен его расположением и довольно ходовой на рынке площадью. Многие инвесторы, которые ищут бизнес-центры для себя или для сдачи в аренду рассматривают объекты в пределах 4-7 тыс. кв. м. Основным фактором ажиотажа оказалась низкая начальная стоимость в 200 млн рублей», – согласен партнёр Rusland SP Андрей Бойков.

Победителем электронных торгов стало ООО «СТА Контракт». Компания зарегистрирована в марте 2018 года, ее единоличным владельцем и генеральным директором, по данным СПАРК, является предприниматель Александр Полоскин. Дозвониться до господина Полоскина не удалось – указанные телефоны компании не отвечают, а других бизнесов у него нет. Уставный капитал компании-нового владельца «Тусара» составляет 10 тыс. рублей. Интересно, что в отношении ООО «СТА Контракт» Василеостровским районным отделом судебных приставов ведется два исполнительных производства по взысканию задолженности по налогам и сборам на общую сумму 114,9 млн рублей, включая пени.

Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина отмечает, что, с точки зрения покупателей, «инвестиционный потенциал объекта был бы выше, если бы он стоил на 150 млн рублей меньше, но и с такой ценой новый собственник найдет ему достойное применение». Она считает цену в 470 млн рублей (94 тыс. рублей за 1 кв. м общей площади или 124 тыс. рублей за 1 кв. м арендопригодной площади) «адекватной, учитывая то, что земля находится в собственности».

По данным Becar Asset Management, итоговая цена общей площади оказалась выше среднерыночной, но ниже, чем средняя цена «квадрата» в бизнес-центрах с премиальной локацией. «А вот цена за арендопригодный квадратный метр намного выше, чем цена среднего лота в офисной рознице: 124 тыс. рублей против 86,5 тыс. рублей за квадратный метр», – рассуждает Ольга Шарыгина.

«Рост стоимости объекта по результатам торгов – следствие грамотной политики определения начальной цены и высокопрофессиональной работы организатора торгов. По итогам аукциона можно смело сказать, что рынок недвижимости Петербурга активен. При этом на фоне снижения доходности инвестиций в строительство жилья, наблюдается смещение интереса инвесторов в сторону готовых доходных объектов, менее рисковых и требующих меньших вложений. Полагаем, что сегодняшняя продажа войдет в ТОП сделок на рынке коммерческой недвижимости города в 2019 году», – заявил генеральный директор РАД Андрей Степаненко.

В целом аналитики отмечают, что в 2019 году сегмент офисной недвижимости впервые после кризиса показывает положительную динамику. «По итогам 3 квартала 2019 года можно говорить о снижении вакансии во всех классах бизнес-центров и увеличении интереса девелоперов к офисам, сравнимом с докризисным периодом», – подчеркивает Ольга Шарыгина. «За последний год ставки аренды офисов росли даже быстрее стандартной индексации, уровень вакансии тоже невысокий, поэтому офисный сегмент, просевший после кризиса, сейчас набрал обороты и становится интересным для инвесторов», – отмечает Андрей Бойков.

Здание БЦ «Тусар» расположено на территории бывшей чулочно-трикотажной фабрики В.П.Керстен, основанной в 1855 году и после революции переименованной в «Красное Знамя». Весной одну из построек имущественного комплекса бывшего гиганта советской легкой промышленности, сложное с архитектурной точки зрения здание площадью 9,5 тыс. кв.м., за 161,9 млн рублей купила компания «Аврора» предпринимателя Александра Винника. Только что завершившиеся торги по продаже БЦ «Тусар» состоялись по поручению Агентства по страхованию вкладов в рамках банкротства АО «Тусарбанк».