ProEstate мигрирует

Президент–элект Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Андрей Степаненко рассказал о причинах переноса форума ProEstate в Москву, объяснил, зачем гильдии нужен статус российской, и поделился мнением об отказе от комплексной застройки территорий Петербурга. 

Андрей Николаевич, в этом году форум ProEstate переезжает в Москву. Все ли члены гильдии с этим согласны?

— Вопрос переезда неоднократно рассматривался и президиумом, и комитетами гильдии. Решение принято практически единогласно.
Главная причина переезда в том, что участникам ProEstate интересна столица как новый обширный рынок для бизнеса, да и географически Москва расположена для регионов ближе и удобнее, чем Петербург. Если же говорить о самой гильдии, то переезд подчеркнет ее статус как некоммерческого партнерства федерального значения. Полагаю, что в августе мы официально сменим название и станем российской гильдией. Необходимые документы уже находятся в правительстве РФ.

Раньше вы говорили, что одна из причин переезда форума — стагнация на строительном рынке Петербурга. Это так?

— Можно, конечно, сказать, что черное — это белое, но в Петербурге для инвесторов сейчас объективно не самая благоприятная ситуация. Стало меньше новых проектов, идет снижение числа сделок по всем видам имущества. Москва, Московская область в данном случае более системны и открыты.

Почему вы так считаете?

— Столица последние 2 года динамично развивалась: прирезала новой земли, утвердила большое количество проектов планировки территорий (ППТ), запустила массу новых проектов… Даже если сравнивать спрос на те объекты, которые рекламирует Российский аукционный дом (РАД, Андрей Степаненко — его гендиректор. — "ДП") в Москве и Петербурге, столица далеко впереди. К примеру, я объявляю о продаже земельного актива стоимостью 2 млрд рублей в Москве, и у меня в переговорах сразу несколько реальных покупателей. При этом речь идет об уплате всей суммы в течение месяца и об участке, на подготовку которого к строительству уйдет не менее 2 лет! И никто не жалуется, что дорого и трудно. Это говорит о зрелости рынка.

Форум навсегда поселится в Москве?

— Не думаю. На форуме нет штампа "петербургский" или "московский". Это просто ProEstate. Не исключаю, что в следующий раз он пройдет в Казани или Екатеринбурге. Он может мигрировать. Если какой–то регион начинает активно развивать рынок недвижимости, завтра форум может собраться там.

Не секрет, что в последнее время власти Петербурга мало внимания уделяли форуму. А московская мэрия ProEstate поддерживает?

— Да. И не только Москва, но и Московская область. И Совет Федерации, и многие министерства, в том числе Минрегионразвития и Минтранс. У нас в столице много точек соприкосновения с ОАО "РЖД", которое в настоящее время внедряет общероссийскую программу создания торгово–пересадочных узлов и занимается реконструкцией вокзалов. Члены ГУД — активные участники этих процессов.

Уже понятно, кто из власть имущих будет на открытии ProEstate в этом году?

— Об этом еще рано говорить. Мы направили приглашения руководителям профильных министерств, главам крупнейших госкорпораций, мэру столицы Сергею Собянину. Надеемся, что форум привлечет их внимание.
Хотя все помнят, что в Москве в начале сентября будут выборы мэра.

Изменится ли что–то в формате форума после переезда?

— Мы планируем разделить выставочную площадь на тематические сектора: "Офис", "Молл", "Индастриал" и "Инвестмент". Под эти сегменты будут сформированы экспозиции и деловая программа. Все будет четко структурировано — без хаоса.

Какие проблемы будут обсуждаться на форуме в этом году?

— Будем говорить о снижении административных барьеров и госрегулировании в области строительства и эксплуатации объектов недвижимости, о подготовке региональных градостроительных норм для всех субъектов РФ (РНГП). После их появления строители уже на старте проектов будут понимать себестоимость строительства. Также хотим обсудить ситуацию с арендным жильем, перспективы развития формата ГЧП и сформулировать наконец, что такое жилье экономкласса.

А разве сейчас не ясно, что это такое?

— На бытовом уровне, конечно, и вы, и я всё понимаем. Но системного определения до сих пор нет. А это необходимо, например, в случае закупки жилья для госнужд. И Минрегион по данному вопросу запрашивает мнение гильдии. Это говорит о статусе нашего общественного объединения, о его профессиональной компетентности.

Я слышала, что ГУД также ратует за отмену градпланов. Почему?

— Градплан — это, по нашему мнению, документ переходного градостроительного законодательства. Если будут приняты РНГП, он станет избыточным. Сферой его применения останется общение госорганов между собой, а инвестор будет получать градплан по своему желанию, а не по обязанности, и этот факт никак не будет связан с получением разрешения на строительство.

А проблему строительства социальной инфраструктуры обсуждать планируете?

— Да. Мы считаем, что целесообразно в каждом регионе ввести свой налог на строительство социальной инфраструктуры. Как в Ленобласти. Чтобы был единый подход для всех жилищных проектов. Иначе получается, что кто–то должен строить садики и школы, а кто–то нет, для первой пятерки правила одни, для всех остальных — другие. А чтобы не стричь всех строителей под одну гребенку, можно сделать ставку налога плавающей, зависящей от ежегодного объема ввода жилья каждой строительной компании.

То, что ГУД родом из Петербурга, помогает в диалоге на федеральном уровне?

— Гильдия уже давно стала фактически всероссийской. Как крупный строительный бизнес работает по всей России, так и гильдия объединяет компании из 40 российских городов и помимо Москвы и Петербурга имеет представительства в Краснодаре, Екатеринбурге, Самаре и других городах.
Так что посыл "мы из Петербурга" уже неактуален. Сегодня масса российских регионов демонстрирует бурный рост, и гильдия в большей мере актуальна для них. Для них мы и работаем. Так что статус федеральной структуры отражает и ее сегодняшний состав, и ее устремления.

А власти Петербурга с вами советуются по городским проблемам строительной отрасли?

— Реже, чем на федеральном уровне. Скажем, в июле от лица гильдии я выступал перед председателем и членами правительства РФ на тему предстоящих нововведений в системе регистрации сделок по объектам недвижимости.
В Петербурге к нам реже обращаются за экспертным мнением. Но тем не менее ГУД всегда готова выступить связующим звеном между властью и бизнесом. Члены ГУД входят в совет по строительству при губернаторе. Общение идет в рабочем режиме.

Какие проблемы региона ГУД больше всего беспокоят?

— На наш взгляд, необходимо, чтобы власти больше прислушивались к мнению бизнеса. Понимаете, бизнес по определению эгоистичен. Он должен получать прибыль, обеспечивать занятость населения и платить налоги. Для этого ему нужны четкие, понятные правила работы, в том числе в части выполнения социальных проектов — строительства больниц, школ, детских садов.

Кадровые изменения в КГА прокомментируете?

— Нового главного архитектора Рыбина я еще не знаю. Но я уверен: все к лучшему. Новый руководитель поможет наладить диалог власти и бизнеса.
Кроме того, сейчас произошло разделение блоков строительства и управления имуществом, и мы, конечно, приветствуем это решение, поскольку одному вице–губернатору с такой нагрузкой не справиться. Теперь Марат Оганесян будет выстраивать отношения со строительным комплексом, а сфера управления имуществом досталась Михаилу Мокрецову. Это, безусловно, позитив.

А мораторий на развитие центра города — это благо?

— Вы о редевелопменте? Такие решения должны приниматься в рамках стратегии развития города и после тщательных консультаций со всеми, в том числе с общественностью, строителями и промышленниками.
Решение должно быть комплексным. Пока оно очень жесткое и не в плюс городу, да еще и не соответствует федеральному тренду. Да, у нас город–памятник. Но есть та же Выборгская сторона, застроенная заводами, — там сейчас пустота. Не потому, что заводы переехали, а потому, что нет госзаказа и элементарно нет людей, которые могли бы там работать: мамонты вымирают, а молодежь не идет.

Но город–то хочет усиливать предприятия — как раз чтобы не было безработицы….

— Если казенное предприятие получает финансирование, в том числе бюджетное федеральное, и активно работает — не надо его трогать. А если сидит один директор и сдает площади в аренду — это совсем другой разговор. Ну нет тут нанотехнологий и не будет. И кадры не придут на это предприятие.

Город отходит от проектов комплексного освоения территорий. Это верно, на ваш взгляд?

— Многие называли такое решение верным. Поскольку земля под большие проекты продается дешево, сами они чрезвычайно трудоемки, да еще город должен вкладываться в инфраструктуру. Хотя можно вспомнить ту же "Северную долину", которая дала толчок развитию нового района Парнас. Если сейчас на него посмотреть, увидим, как развиваются и бизнес, и инфраструктура. Акцент на КОТ был сделан своевременно: рос ВВП, росли продажи жилья, но ситуация изменилась, и сейчас лучше подготовить 10 небольших участков и продать их с коммуникациями и с разрешением на строительство жилья. Интерес к таким лотам велик — последние торги Фонда имущества это подтвердили.

Интерес к торгам понятен: за год в городе было всего три земельных аукциона. Но, раз нет торгов, может, и Фонд имущества не нужен?

— Нужен, разумеется. У него много функций и помимо продаж. Целевая приватизация помещений по 159–ФЗ, арендованных малым и средним бизнесом, — это работа сумасшедшая, и никто, кроме фонда, сегодня с ней не справится: там ведь не только оформление выкупа, но и контроль оплаты, которая в большинстве случаев идет в рассрочку. У фонда есть архив по сделкам с госсобственностью Петербурга и частично — федеральных активов, контроль инвестиционных сделок по памятникам, подтверждение права собственности на имущество, перешедшее в частную собственность в рамках приватизации. Список можно продолжать… Да и РАД с фондом эффективно сотрудничает в части реализации имущества банкротов и заложенного имущества.

А какие планы у РАД в этом году?

— По выручке поставили себе планку 300 млн рублей, а в объемах продаж будем стремиться к 25 млрд рублей плюс 6 млрд рублей от электронных торгов. Первое полугодие было удачным: уже реализовали имущество на 13 млрд рублей, что сопоставимо с показателем аналогичного периода прошлого года.

Какая доля продаж приходится на Москву?

— Столица преобладает и в объемах продаж, и в количестве лотов. И, я надеюсь, скоро к нам присоединится Московская область. Пока там формируется современная нормативно–правовая база по распоряжению имуществом. К тому же там скоро выборы.

Как у РАД складываются отношения с Минобороны? Будут ли какие–нибудь продажи в этом году?

— Мы отправили свои предложения по реализации непрофильного имущества во многие министерства и госкомпании. С кем–то, например с Минкультом, уже сотрудничаем. Будет ли среди наших клиентов Министерство обороны — большой вопрос. Пока действует мораторий на отчуждение военного имущества, по моим оценкам, это продлится до начала 2014 года. Дальше движимое имущество будет продаваться, а по недвижке перспектива туманна. Но, если Минобороны придумает какой–нибудь механизм использования высвобождаемого имущества и объявит конкурс среди продавцов, мы, конечно, в нем примем участие. Тем более что у нас уже есть успешный опыт продажи и федеральных, и региональных государственных активов.

Похоже, ОАО "РЖД" стало активно готовить к торгам свое имущество. Это как–то связано с недавними разоблачениями Алексея Навального?

— Постольку–поскольку. Когда на уровне власти появляется установка на оптимизацию управления и распоряжения имуществом госкомпаний и госкорпораций и пресса начинает активно обсуждать эту тему, мы тоже включаемся в процесс.
Понятно, что таким гигантам, как РЖД, "Газпром" или Росатом, сложно эффективно управлять высвобождаемой недвижимостью. И мы всегда готовы прийти на выручку тем, у кого возникла необходимость применения процедуры открытых, прозрачных и эффективных торгов — как классических, так и электронных.

 
Справка

Гильдия управляющих и девелоперов

> Общественное объединение управляющих и девелоперских компаний России и стран СНГ. Основана в 2002 году.
> Сегодня ГУД объединяет более 350 девелоперских и управляющих компаний более чем в 40 городах России.
> Представительства партнерства действуют в восьми регионах страны.
> Ассоциация имеет партнеров в странах СНГ, а также в США, Великобритании, Германии, Швеции, Финляндии.
> Сейчас президент ГУД — министр транспорта РФ Максим Соколов.

Биография

Андрей Степаненко

> Родился 6 февраля 1972 года. Окончил СПбГУ экономики и финансов, к.э.н.
> Занимался профессиональной риелторской деятельностью, возглавлял Петроградское и Выборгское агентства КУГИ Петербурга.
> В 2004–2012 годах руководил Фондом имущества Петербурга. В 2009 году создал и возглавил РАД — всероссийскую аукционную площадку по продаже недвижимости и бизнеса.
> С 2013 года — президент–элект ГУД. В сентябре станет президентом гильдии.