Инвестиционная охота

В мае Российский аукционный дом выставит на торги более 40 объектов недвижимости в черте Санкт-Петербурга: здания с земельными участками и небольшие коммерческие помещения в разных районах. Цены и локации объектов эксперты называют привлекательными и уверены, что инвесторов ждет хорошая охота.

Российский аукционный дом (РАД) по поручению комитета имущественных отношений и в рамках программы по приватизации имущества Санкт-Петербурга до конца мая проведет электронные торги на площадке lot-online.ru по 32 объектам недвижимости. Кроме того, РАД завершает подготовку конкурсной документации еще по 12 объектам и намерен выставить их на торги в ближайшее время.



Cейчас в списке уже подготовленных лотов находятся 15 зданий с земельными участками в разных районах города. В их числе производственно-складской комплекс в Красном Селе, на ул. Свободы, 54, площадью 7,6 тыс. м2 с земельным участком площадью 15,1 тыс. м2. Этот имущественный комплекс расположен в производственной зоне объектов пищевой промышленности, а также объектов легкой и целлюлозно-бумажной промышленности. Начальная цена объекта — 60,7 млн рублей.
Еще один крупный лот — здание площадью 4,3 тыс. м2 с земельным участком площадью 6,65 тыс. м2 в Петродворце, на ул. Юты Бондаровской, 13, корп. 1. В 1946–1960 годах в нем размещалось Ленинградское суворовское пограничное военное училище. После переезда училища здание было законсервировано и с тех пор не эксплуатируется. Сейчас оно находится в ветхом состоянии, инженерные коммуникации также требуют восстановления. Торги по этому объекту стартуют с 30,8 млн рублей. По мнению экспертов РАД, это здание могло бы использоваться под гостиницу, образовательный или медицинский объект.
По мнению аналитиков, Красное село — не самое привлекательное направление для складов, а Петергоф находится на удаленной городской периферии, тогда как в кризис спрос инвесторов сжимается и фокусируется на центре, объясняет директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International Анна Сигалова.
В то же время адекватная начальная цена и ликвидный объем недвижимости представляют интерес для конечных пользователей, уверены эксперты. «Цена обоих лотов выглядит адекватно», подтверждает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина, а партнёр Rusland SP Андрей Бойков отмечает, что цены «даже немного ниже рыночных». По его мнению, наиболее интересен лот в Красном Селе, «поскольку некоторые производства, особенно пищевые, хорошо себя чувствуют». В зависимости от состояния зданий и целей, под которые будет приобретаться объект в Красном Селе, его цена может снизиться до 3 тыс. рублей за 1 м2, прогнозирует Ольга Шарыгина.
Объект в Петергофе действительно можно рассматривать для приспособления под медицинский проект — о медицине как профиле арендатора сейчас задумывается все больше инвесторов, так как эта сфера, наряду с продуктами питания, представляется одним из оплотов стабильности, говорит Анна Сигалова. Однако здесь необходимо отталкиваться от потребностей конкретного медицинского оператора — понять, есть ли спрос на этот объект и локацию, в текущей ситуации спекулятивно просто в рынок покупать и строить универсальный медицинский объект не стоит, предупреждает Анна Сигалова. По мнению Ольги Шарыгиной, в здании бывшего Суворовского училища было бы уместно создать коммерческое общежитие, коливинг или другой проект для жителей Петергофа.
Наряду с крупными объектами недвижимости РАД также выставляет на торги более двух десятков небольших встроенных нежилых помещений на первых и цокольных этажах зданий в пределах Кольцевой автодороги. Они расположены в разных районах города: на Васильевском острове, в Невском, Калининском, Центральном, Кировском, Адмиралтейском районах. Площадь помещений варьируется от 22 до 120 м2, а цена — от 2 до 8 млн рублей.
«На ремонт и приспособление таких объектов под собственный бизнес уйдет не более года. За это время не только карантин, но и кризис закончится, и эксплуатация объекта начнется уже в новой реальности. А сейчас предложения от Санкт-Петербурга — это надежное вложение средств в недвижимость небольшого формата, спрос на которую в исторических районах Санкт-Петербурга никогда не снижается», — уверена директор департамента продаж РАД Юлия Акимова.
Перспективы продаж подобных объектов выглядят оптимистично, согласны эксперты. Небольшие помещения в стрит-ретейле, если они находятся в проходном бойком месте, всегда ликвидны и пользуются повышенным спросом, отмечает Анна Сигалова. Указанные локации выглядят привлекательно, и если диапазон цен заявлен корректно относительно состояния зданий, то помещения разойдутся быстро, согласна Ольга Шарыгина. Небольшие помещения по ценам ниже рынка могут быть востребованы, подчеркивает Андрей Бойков. По его наблюдениям, сейчас есть довольно много инвесторов с накопленным капиталом, которые находятся в поиске выгодных приобретений и уцененных активов, а на перепродаже таких объектов или арендном бизнесе во время восстановления рынка можно неплохо сыграть.
В целом же, независимо от рассматриваемого лота, в данной ситуации он будет интересен только тем инвесторам, которые ждали этого момента, отмечает Ольга Шарыгина. Цены на недвижимость сейчас падают, потенциальная доходность увеличивается, и то, что еще несколько лет назад экспонировалось по более высоким ценам, можно купить гораздо дешевле. В этом случае приоритетным становится не размер лота, а стоимость квадратного метра, говорит эксперт. Сейчас на рынок вышли так называемые инвесторы-хищники, чтобы совершить выгодную покупку, при этом большая часть как продавцов, так и покупателей отложили потенциальные сделки, рассказывает Ольга Шарыгина. По ее мнению, до конца апреля и, возможно, в мае крупных сделок на рынке не будет.