РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОЖЕННОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПО СОГЛАШЕНИЮ МЕЖДУ ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ И ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ
(Часто задаваемые вопросы)
- Основания для обращения взыскания на заложенное имущество.
- В каких случаях возможно досрочное обращение взыскания на заложенное имущество.
- В каких случаях обращение взыскания на заложенное имущество не допускается.
- В каких случаях взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда.
- В каких случаях допускается взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке.
- Какие документы являются основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.
- Какие сведения должны быть указаны в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору ипотеки.
- На основании чего действует организатор торгов и залогодержатель при реализации заложенного имущества во внесудебном порядке.
- Какие документы необходимы для заключения между залогодержателем и организатором торгов договора на реализацию заложенного имущества.
- Кто определяет начальную цену продажи заложенного имущества.
- В каких случаях для определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества необходимо привлечение оценщика.
- Порядок проведения аукциона по продаже заложенного имущества.
- Кто может участвовать в аукционе по продаже заложенного имущества.
- Какие документы представляются претендентами для участия в аукционе.
- В какие сроки победителем торгов производится оплата цены продажи объекта ипотеки.
- В каких случаях аукцион признается несостоявшимся.
- Какие последствия влечет за собой признание аукциона несостоявшимся.
Основания обращения взыскания на заложенное имущество
Залогодержатель приобретает право на удовлетворение своих требований за счет стоимости предмета залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено. Исключение составляют случаи, когда по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
В каких случаях возможно досрочное обращение взыскания на заложенное имущество
Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства в следующих случаях:
1) если залогодатель при заключении договора об ипотеке в письменной форме не предупредил залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).
2) при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца.
3) в случае, если имущество, заложенное по договору об ипотеке без согласия залогодержателя (если иное не предусмотрено договором об ипотеке) отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива.
4) если интересы залогодержателя не могут быть в полной мере защищены в случаях, когда право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество (на которое взамен изъятого имущества распространяется ипотека), или соответствующее возмещение.
5) в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой.
6) в случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия.
В каких случаях обращение взыскания на заложенное имущество не допускается
Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при одновременном соблюдении следующих условий:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
В каких случаях взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда
Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда или во внесудебном порядке.
Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:
1) для ипотеки имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
3) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
4) предметом ипотеки являются земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;
5) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
6) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
7) предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;
8) предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности.
9) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно;
10) договором о залоге или иным соглашением залогодателя с залогодержателем не установлен порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество либо в установленном сторонами порядке обращение взыскания невозможно.
В остальных случаях допускается удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд.
В каких случаях допускается взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога представляет собой реализацию предмета залога на условиях, оговоренными залогодателем и залогодержателем в соглашении. Стороны при этом самостоятельны в определении стоимости предмета залога, способе и сроках его продажи, выборе продавца.
Какие документы являются основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.
Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора.
Такое соглашение заключается при условии нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке).
При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору ипотеки, стороны обязательно должны указать в нем:
1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, начальную продажную цену или порядок ее определения;
2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;
3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;
4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.
В остальном, стороны свободны в заключении соглашения, которое, по сути, является обычным гражданско-правовым договором.
Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке осуществляется путем проведения аукциона организатором торгов, который действует с залогодержателем на основании договора.
Для заключения договора между организатором торгов и залогодержателем необходимо наличие следующих документов:
1) Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания и реализации имущества, переданного в ипотеку в соответствии с договором ипотеки, заключенное между залогодателем и залогодержателем.
2) Нотариально удостоверенное согласие Залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
3) Техническая и правоустанавливающая документация на объект ипотеки, являющийся недвижимым имуществом:
- кадастровый паспорт объекта недвижимости (план объекта недвижимости),
- кадастровый паспорт (план) земельного участка,
- технический паспорт на объект недвижимости,
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект ипотеки.
Дополнительно могут быть представлены:
1) выписка из Единого государственного реестра земель об имущественно-правовом статусе земельного участка (кадастровый номер, функциональное использование, обременения/ограничения, наличие зданий (строения, сооружений) на земельном участке (с указанием их кадастрового номера, назначения), текущее использование и т.п.),
2) выписка из ЕГРП в отношении объекта ипотеки,
3) информация (копии договоров) о наличии выделенных мощностей (электричество, вода, газ и т.п.), телефонных линий;
4) справка об отсутствии/ наличии статуса памятника (охраняемого объекта);
5) отчет об оценке рыночной стоимости объекта ипотеки, если проведение его оценки требовалось в соответствии требованиями Закона об ипотеке.
Кто определяет начальную цену продажи заложенного имущества.
Начальная продажная цена заложенного имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем.
Если при реализации заложенного недвижимого имущества во внесудебном порядке в соответствии с Законом об ипотеке предусмотрено обязательное привлечение оценщика, начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной восьмидесяти процентам стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика, при условии, что иное не определено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке.
Привлечение оценщика для определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества обязательно при обращении взыскания на:
1) право аренды недвижимого имущества;
2) права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";
3) недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем пятьсот тысяч рублей.
Порядок проведения аукциона по продаже заложенного имущества.
Аукцион по продаже заложенного недвижимого имущества проводится по месту его нахождения.
Организатор аукциона извещает о предстоящем аукционе в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта РФ, по месту нахождения недвижимого имущества в срок не позднее 10 дней до даты проведения аукциона.
Предложения по цене заложенного имущества заявляются участниками аукциона путем поднятия карточек участника аукциона.
Если после троекратного объявления начальной цены продажи ни один из участников аукциона не поднял карточку, аукцион признается несостоявшимся.
Победителем аукциона признается участник, номер карточки которого и заявленное им предложение по цене были названы аукционистом последними.
Предложение по цене приобретения заложенного имущества, заявленное победителем аукциона, заносится в протокол определения победителя аукциона.
В день проведения аукциона организатор торгов и победитель аукциона подписывают протокол о результатах аукциона.
Кто может участвовать в аукционе по продаже заложенного имущества.
К участию в аукционе допускаются физические и юридические лица, своевременно подавшие заявку на участие в аукционе, представившие документы в соответствии с перечнем, объявленным в извещении о проведении аукциона, и обеспечившие поступление задатка на счет организатора торгов в указанный в извещении о проведении аукциона срок.
Иностранные юридические и физические лица допускаются к участию в аукционе с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации.
Какие документы представляются претендентами для участия в аукционе.
Для участия в аукционе претендентами представляются следующие документы:
1. Заявка на участие в аукционе по установленной форме в 2-х экземплярах (заявка для физ.лиц, заявка для юр.лиц).
2. Договор о задатке (договор присоединения) по установленной форме в 3-х экземплярах.
3. Платежный документ (оригинал и копия) с отметкой банка об исполнении, подтверждающий внесение претендентом задатка в счет обеспечения оплаты объекта в соответствии с договором о задатке.
4. Паспорт (оригинал и копия) претендента и его уполномоченного представителя (для заявителей – физических лиц).
5. Доверенность (оригинал и копия), оформленная в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации на лицо, имеющее право действовать от имени претендента, если заявка подается представителем претендента.
6. Нотариально удостоверенная копия свидетельства о внесении физического лица в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (для претендентов, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей).
7. Опись представленных документов, подписанная претендентом или его уполномоченным представителем (в 2-х экземплярах).
Юридические лица дополнительно представляют:
8. Нотариально удостоверенные копии учредительных и иных документов, подтверждающих правовой статус претендента как юридического лица (свидетельства о постановке на учет в налоговом органе, о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц и др).
Иностранные юридические лица представляют выписку из торгового реестра страны происхождения или иное эквивалентное доказательство юридического статуса иностранного инвестора в соответствии с законодательством страны его местонахождения, гражданства или постоянного местожительства.
9. Оригиналы или копии документов, заверенные печатью организации и подписью руководителя организации, подтверждающие полномочия органов управления и должностных лиц претендента (протокола собрания учредителей об избрании руководителя организации, приказа о назначении руководителя либо контракта с руководителем организации, если это необходимо в соответствии с учредительными документами претендента).
10. Оригинал или копия письменного решения соответствующего органа управления претендента об участии в аукционе (если это необходимо в соответствии с учредительными документами претендента и законодательством страны, в которой зарегистрирован претендент).
В какие сроки победителем торгов производится оплата цены продажи объекта ипотеки.
Оплата приобретенного имущества производитсяпобедителем аукциона за вычетом ранее внесенной суммы задатка в течение 5 (пяти) дней с даты подписания протокола о результатах аукциона.
В течение 5 (пяти) дней с момента внесения покупной цены победителем аукциона, Организатор торгов заключает с ним договор купли-продажи.
В каких случаях аукцион признается несостоявшимся.
Аукцион признается несостоявшимся, если:
1) на аукцион явилось менее двух покупателей;
2) на аукционе не сделана надбавка против начальной цены заложенного имущества;
3) лицо, выигравшее аукцион, не внесло покупную цену в установленный срок.
Какие последствия влечет за собой признание аукциона несостоявшимся.
В течение 10 дней после объявления аукциона несостоявшимся залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной цене на аукционе и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Ипотека в этом случае прекращается.
Если указанное соглашение между залогодержателем и залогодателем заключено не было, не позднее чем через месяц после первого аукциона проводится повторный аукцион, при этом, начальная цена снижается на 15 процентов.
В случае объявления повторного аукциона несостоявшимся залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 ниже его начальной продажной цены на первом аукционе и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.
Если залогодержатель не воспользуется правом отставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторного аукциона несостоявшимся, ипотека прекращается.